최근 정치권이나 언론에서 큰 이슈가 되고 있는 주택 세제 관련 논의들을 보고 있노라면 우리나라에서 주택은 주거 그 이상의 의미를 내포하고 있다는 것을 절감하게 된다.

올 들어 전 정부 때부터 적용을 유예하고 있던 조정대상지역 다주택 보유자에 대한 양도세 중과 유예 기한이 2026년 5월 9일로 다가오면서 유예 기한을 연장할지에 대한 논란이 컸었는데, 이에 대해 이재명 대통령이 중과 유예 기한을 연장하지 않을 것이라고 하고 부동산 투기를 대한민국이 갖고 있는 최악의 문제라고 하면서 정책 당국에 세금과 금융, 규제 정상화를 통해 부동산 투기가 없도록 철저한 부동산 대책 마련을 당부했다는 소식이 전해지면서 중과 유예 종료는 기정사실화 되었다.

이에 정부도 지난 4월 9일자 관계부처합동 보도자료를 통해 양도세 중과 유예 기한을 더 이상 연장하지 않되, 매도 의사가 있는 다주택자가 토지거래허가 심사 절차로 인해 불편을 겪지 않도록 기한 내 매매계약 체결분뿐만 아니라 토지거래허가 신청분까지 양도세 중과 적용을 배제하는 방안을 발표했다.

그리고 그 무렵 금융위원회도 다주택자와 임대사업자의 주택담보대출 만기연장을 불허하고 가계대출 총량규제를 강화하는 등 부동산금융 전반을 강하게 관리하겠다고 밝혔다. 거기다가 청와대 수석대변인은 지난 4월 초 방송출연을 통해 다주택자에 대한 양도세 중과 유예가 종료되는 5월 9일 이후에는 더 많은 부동산대책이 예고되어 있다고 하면서, 장기보유특별공제(“장특공제”) 같은 특혜를 더 이상 주지 않겠다거나 비거주 1주택에 대한 규제 등을 언급했고, 최후 수단이 될 것이라는 전제하에 보유세 인상도 가능할 것이라는 취지의 발언도 했다.

이처럼 부동산투기를 막기 위해 주택에 대한 규제를 강화하겠다고 밝힌 대통령과 정부의 입장을 반영하기라도 하듯이, 국회 의안정보시스템에 의하면 지난 4월 8일자로 진보당 윤종오 의원과 더불어민주당 이광희 의원, 기본소득당 용혜인 등 범여권 의원 10명이 양도세 계산시에 적용하는 장특공제를 전격적으로 폐지하고 1인당 평생 받을 수 있는 세금 감면 한도를 2억원으로 제한하는 것을 주요 내용으로 하는 소득세법 일부개정법률안을 발의했다.

해당 개정법률안의 발의자들이 밝힌 제안 이유 및 주요 내용을 보면, 현행법은 1세대 1주택에 대해 양도가액이 12억원 이하인 경우 양도세를 내지 않고, 12억원 초과주택도 10년간 거주한 뒤 팔면 양도차익의 80%를 공제해주는 장특공제제도를 두고 있는데, 장특공제는 주택을 사고 팔 때마다 양도차익의 일정 비율에 세금 감면 혜택을 주기 때문에 고가주택으로 계속 바꿔가며 큰 차익을 낼수록 더 많은 혜택을 보는 역진적 문제가 있다고 하면서, 그 결과 고가주택의 장기투자수익률이 높아져 강남 등 상급지를 중심으로 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화되고, 나아가 해당 지역은 물론 수도권 집값 상승의 원인이 되고 있다는 지적이 있다고 주장하고 있다.

이런 이유로 해당 개정법률안의 발의를 통해 양도차익의 일정 비율을 감면해주는 장특공제를 폐지하고, 1인당 평생 받을 수 있는 세금 감면 한도(2억원)를 정하는 세액공제 방식으로 전환해 고가주택에 대한 과도한 혜택을 줄이고 부동산 시장을 정상화하고자 한다고 개정 이유를 밝히고 있다.

그동안도 1세대 1주택에 대한 양도세 계산시 적용되는 장특공제가 보유와 거주기간에 따라 양도차익의 최대 80%까지 적용되면서 공제한도조차 없어서 양도차익이 엄청나게 큰 경우에도 양도세 부담이 거의 없게 되어 양도차익이 큰 고가의 1세대 1주택에 대한 혜택이 과도한 것이 아닌가 하는 문제제기가 있어 왔고, 대통령과 정치권에서 장특공제제도에 대한 재검토 발언도 있었지만 해당 법안의 국회통과 여부를 떠나 아예 장특공제를 폐지하는 법률안이 나오리라고 예상한 사람들은 많지 않았을 듯하다.

상황이 이렇다보니, 범여권 의원들 주도로 발의된 장특공제 폐지 소득세법 개정법률안에 대해 야당인 국민의힘 소속 재정경제기획위원들은 지난 4월 17일 국회에서 기자회견을 열고 이재명 정권에서 1주택에 대한 장특공제를 폐지하려 한다는 우려가 전국적으로 번지고 있다고 하면서, 다가오는 6월에 치러지는 지방선거 이후에 다주택자와 비거주 1주택, 심지어는 실거주 1주택까지도 겨냥한 부동산 핵폭탄을 떨어뜨리는 것 아니냐는 불안함이 엄습하고 있으며, 이는 결국 국민의 거주·이전의 자유를 제약하는 반헌법적 입법이라고 강하게 반발하고 있다.

그러면서 국민의힘 의원들은 이재명 대통령을 향해 1주택자에 대한 장특공제를 폐지할 것인지 아닌지 확실하게 밝히라고 촉구했다고 한다. 장특공제 폐지 논란이 갈수록 커지자 이재명 대통령도 지난 4월 18일 SNS를 통해 입장을 밝혔는데, 이 대통령은 이 글에서 장특공제 폐지는 집 한 채 가진 실거주 국민에게 세금 폭탄을 안기는 것이라는 주장은 논리모순이자 명백한 거짓선동이라고 반박하면서, 장특공제는 거주 여부와 무관하게 장기 보유했다는 이유만으로 양도세를 대폭 깎아주는 제도인데 거주할 것도 아니면서 돈 벌기 위해 사둔 주택값이 올라 번 돈에 대해 오래 소유했다는 이유만으로 양도세를 깎아줄 이유가 없다고까지 했다.

이렇게 장특공제 폐지 여부에 대한 논란이 계속되자 급기야 여당인 민주당에서도 입장을 발표하기에 이르렀는데, 지난 4월 20일 더불어민주당(“민주당”) 수석대변인은 국회에서 기자들과 만난 자리에서 민주당은 양도세 장특공제 폐지와 관련해서 전혀 검토한 바가 없다고 부인했다.

그러면서 민주당 수석대변인은 이재명 대통령이 SNS에 글을 쓴 것에 대해 맥락을 짚어줘야 한다면서, 대통령의 생각은 부동산 정책과 관련해서 투기 목적으로 주택을 구입하는 문제에 대해 신중히 보고 있다는 것이라면서 야당이 지방선거를 앞두고 악의적 프레임으로 선동정치를 하고 있는 것이라고 주장했다. 장특공제와 관련된 이런 논란을 지켜보고 있는 국민의 입장에서는, 엇박자를 내고 있는 대통령과 여당의 발언 중 어떤 것이 진실인지 헷갈리고 불안할 수 밖에 없을 것이다.

사실 장특공제제도는 일반적으로 단기매매와 같은 투기행위를 억제하고 자산을 장기보유하는 것에 대해 우대함으로써 건전한 투자행태나 보유행태를 유도하려는 제도라고 할 수 있다.

또한 양도세 과세대상 자산을 장기간 보유함으로써 물가상승으로 인한 보유이익이 과도하게 누적되어 세부담이 지나치게 커지는 것을 해소하기 위한 측면도 있기 때문에 공평과세를 위해 필요한 제도라고 할 수도 있을 것이다.

우리나라의 경우 물가상승에 대한 양도세 부담 증가를 조정하기 위해 1975년에 양도소득특별공제를 신설해서 운용하다가 1988년에 이를 폐지하고, 1989년부터는 장특공제제도를 도입해서 지금까지 시행해 오고 있고, 1세대 1주택자에 대해서는 그 공제혜택을 점차 늘려왔다.

현재 국회에 발의되어 있는 장특공제를 폐지하는 소득세법 일부개정법률안이 실제 입법으로 이어질지는 지켜봐야 하겠지만, 이 정도의 과격한 개정법률안이 나올 정도로 일부 지역의 부동산가격 상승문제가 심각하다는 것은 많은 사람들이 공감할 것 같다.

다만, 비정상적인 주택가격 상승을 막겠다고 장특공제를 인정하지 않는 다주택자에 대한 양도세 중과제도가 있는 마당에, 1세대 1주택뿐만 아니라 모든 부동산에 대해 물가상승에 따른 과세조정의 성격이 강한 장특공제를 폐지하려는 시도는 조세논리에 맞지 않을뿐더러 대다수의 국민 정서에도 반하지 않을까싶다.

현행 장특공제의 혜택이 과도하다면 공제율 조정이나 보유기간의 구간 조정 등을 통해 불합리한 부분을 개선할 수 있음에도 불구하고, 그러한 노력 없이 장특공제제도 자체를 폐지함으로써 삐뚤어진 소의 뿔을 바로잡으려다가 소를 죽게 만드는 교각살우(矯角殺牛)의 우를 범하지는 않았으면 한다.

•현) 한국세무사회 부회장     
•현) 세무회계 조이 대표세무사 •현) 한경협(전경련) 중소기업협력센터 법무서비스지원단 전문위원 •현) 고려대학교 정책대학원 교우회 회장 •전) 한국세무사고시회 회장   
•국립세무대학 내국세학과 졸업 •성균관대학교 법학과 졸업    
•호주 시드니대학교 로스쿨 졸업